重回行業(yè)前十的招商蛇口，為站穩(wěn)頭部并謀求更進(jìn)一步，做了精良的布局。8月23日，招商蛇口發(fā)布上半年業(yè)績(jī)，從半年報(bào)中可以窺見，招商蛇口戰(zhàn)略發(fā)展協(xié)同優(yōu)勢(shì)已凸顯，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)穩(wěn)中向好，業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼。

2021年上半年招商蛇口營(yíng)收446.57億元，同比增長(zhǎng)83.62%，歸母凈利潤(rùn)42.51億元，同比增長(zhǎng)365.32%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~27.74億元，同比增加192.75%；總資產(chǎn)8296.64億元，同比增加12.55%；基本每股收益達(dá)0.47元/股。

報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積770.22萬(wàn)平方米，同比增加54.88%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1769.76億元，同比增加59.85%。按照年初定下的3300億元年度銷售目標(biāo)計(jì)算，上半年招商蛇口業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率達(dá)54%。

報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率60.26%，未剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.45%，凈負(fù)債率34.74%，現(xiàn)金短債比1.35。新監(jiān)管政策下，在前列企業(yè)在艱難降杠桿調(diào)節(jié)奏時(shí)，作為行業(yè)頭部低調(diào)的優(yōu)等生，三擋全綠的招商蛇口，進(jìn)退則更為從容。

蛇口產(chǎn)園REIT首發(fā) 打通全生命周期發(fā)展模式

在這份半年考中，招商蛇口亮眼的營(yíng)收和凈利潤(rùn)指標(biāo)，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口營(yíng)收446.57億元，同比增長(zhǎng)83.62%，歸母凈利潤(rùn)42.51億元，同比增長(zhǎng)365.32%

招商蛇口表示，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)主要系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)同比大幅增長(zhǎng)；同時(shí)，以公司旗下萬(wàn)融大廈、萬(wàn)海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT（基金代碼“180101”）作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一成功上市，貢獻(xiàn)報(bào)告期凈利潤(rùn)約14.58億元。

2021年6月21日，“博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT”作為國(guó)內(nèi)首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目之一，粵港澳大灣區(qū)唯一一單產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs項(xiàng)目，正式在深交所上市。公募REITs的獲批，不僅為招商蛇口提供了短時(shí)的利潤(rùn)增長(zhǎng)，同時(shí)也為其構(gòu)建了高質(zhì)量跨越發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

9單公募REITs集體獲批，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為行業(yè)將迎來巨變。業(yè)內(nèi)人士分析，因?yàn)樗粌H意味著這一投資風(fēng)口迎來場(chǎng)內(nèi)新工具，也為看準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資機(jī)遇的投資者提供了交易便捷的投資利器，同時(shí)也解決了困擾產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展已久的退出問題，開辟了產(chǎn)業(yè)園區(qū)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，為新興、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。

目前，招商蛇口園區(qū)業(yè)務(wù)已布局覆蓋國(guó)內(nèi)海南自由貿(mào)易港、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等重要區(qū)域以及“一帶一路”沿線國(guó)家，是助力招商蛇口高質(zhì)量綜合發(fā)展的重要板塊。

截至報(bào)告期末，招商蛇口產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目總合作面積約468平方公里；運(yùn)營(yíng)管理的網(wǎng)谷、意庫(kù)、智慧城等產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目布局15個(gè)城市，規(guī)劃建面約475萬(wàn)平方米；園區(qū)內(nèi)還具備創(chuàng)新孵化基地——招商創(chuàng)庫(kù)，目前運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目5個(gè)，建筑面積1.46萬(wàn)平方米。

而蛇口產(chǎn)園REIT正式上市后，招商蛇口形成了蛇口產(chǎn)園REIT（SZ.180101），協(xié)同聯(lián)動(dòng)招商局商業(yè)房托（HK.1503）覆蓋產(chǎn)園、商業(yè)等多業(yè)態(tài)退出通道的雙平臺(tái)，將有效助力其持有物業(yè)規(guī)?；l(fā)展。

高能級(jí)城市深耕效果凸顯

2021年上半年，招商蛇口以能力謀發(fā)展，提升全價(jià)值鏈操盤能力。招商蛇口繼續(xù)推行一城一模板2.0升級(jí)迭代，以問題為導(dǎo)向著重解決各專業(yè)板塊經(jīng)營(yíng)痛點(diǎn)，上半年開發(fā)業(yè)務(wù)板塊主要業(yè)績(jī)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

期內(nèi)，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積770.22萬(wàn)平方米，同比增加54.88%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1769.76億元，同比增加59.85%。其中蘇州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大連、西安、東莞、煙臺(tái)、紹興等11個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)啬甓壤塾?jì)流量銷售金額TOP10，城市深耕取得階段性成效。

不僅在城市流量銷售金額上有所提升，招商蛇口在房企全口徑銷售金額中也大步向前，位列第七。從頭部房企銷售金額增長(zhǎng)來看，前7月招商蛇口47.7%的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于碧桂園、萬(wàn)科以及恒大的11.8%、6.6%、0.3%。

“拿地情況與銷售情況是匹配的，”董事總經(jīng)理蔣鐵峰在6月底的股東周年大會(huì)上表示，按照“一城一策”戰(zhàn)略，經(jīng)過測(cè)算后，在資源好、市場(chǎng)好的城市投向優(yōu)先。投資的城市也是緊緊圍繞一二線核心城市，包括北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、東莞、成都、重慶、西安等，投資比例超過60%。

在今年重點(diǎn)城市土地兩集中的供應(yīng)新政下，各項(xiàng)指標(biāo)良好的招商蛇口，圍繞區(qū)域聚焦、城市深耕，優(yōu)先布局能級(jí)高的核心城市，審慎判斷，堅(jiān)持適合其長(zhǎng)期主義發(fā)展節(jié)奏拿地。

報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口累計(jì)獲取土地63宗，新增土地面積390.45萬(wàn)平方米，總計(jì)容建面883.56萬(wàn)平方米，權(quán)益面積560.32萬(wàn)平方米。此外，招商蛇口表示，新獲取的項(xiàng)目中，85%項(xiàng)目預(yù)期能夠?qū)崿F(xiàn)在年內(nèi)開盤，對(duì)年度銷售目標(biāo)達(dá)成增添保障。

持有物業(yè)調(diào)架構(gòu)補(bǔ)短板助“雙百目標(biāo)”

在今年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口提出未來將重點(diǎn)做好持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，并定下“雙百”目標(biāo)，在“十四五”規(guī)劃內(nèi)，招商蛇口要實(shí)現(xiàn)百億持有物業(yè)收入、落地百個(gè)大型集中商業(yè)。

截至報(bào)告期，招商蛇口基本完成持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)“專業(yè)化、垂直化”的組織架構(gòu)變革，以“一業(yè)態(tài)一模板”為抓手提升集中商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店四大業(yè)態(tài)的操盤能力，逐步補(bǔ)齊持有業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)短板。

從本次半年報(bào)中首次披露的主要運(yùn)營(yíng)的持有物業(yè)情況來看，招商蛇口近年來持續(xù)沉淀優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)，在核心一二線城市擁有眾多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，上半年，集中商業(yè)已成功新獲取南京玄武、上海浦東曹路兩個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目。

截至報(bào)告期末，招商蛇口主要處于運(yùn)營(yíng)期的集中商業(yè)項(xiàng)目17個(gè)，布局在上海、深圳、南京、成都和重慶等12個(gè)城市。招商蛇口持續(xù)打造“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務(wù)式公寓等產(chǎn)品體系，截至6月底，招商蛇口長(zhǎng)租公寓合計(jì)布局全國(guó)20城，約3.4萬(wàn)間。

掘金新藍(lán)海，招商積余業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)

隨著存量房市場(chǎng)的到來，物業(yè)管理成為房企另一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)。我國(guó)指數(shù)院預(yù)計(jì)，到2022年，全國(guó)基礎(chǔ)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模約為1.2萬(wàn)億元。招商積余作為招商蛇口旗下輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，以“國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商”為戰(zhàn)略定位，以“大物業(yè)+大資管”為核心主業(yè)。

報(bào)告期內(nèi)，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入47.79億元，較上年同期增長(zhǎng)23.56%；利潤(rùn)總額3.64億元，較上年同期增長(zhǎng)33.50%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2.48億元，較上年同期增長(zhǎng)38.84%。

招商積余報(bào)告期內(nèi)主要收入來源為物業(yè)管理業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~13.59億元，同比增長(zhǎng)20.59％。截至報(bào)告期末，招商積余的在管項(xiàng)目為1520個(gè)，管理面積達(dá)1.99億平方米。

為掘金巨大的存量房市場(chǎng)，同時(shí)為客戶提供高品質(zhì)、差異性且富有溫度的人文服務(wù)，招商積余充分利用其背靠招商蛇口的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，深化推進(jìn)融合融效，發(fā)揮整合優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)其高質(zhì)量高速度的發(fā)展。

蘭溪谷位于深圳具有國(guó)際風(fēng)情的蛇口海上世界片區(qū)，為2004年交付的大型存量社區(qū)，物業(yè)服務(wù)公司為招商積余。為革新人居生活，提升存量房智能化管理水平，招商蛇口整合內(nèi)部綠建產(chǎn)研、物業(yè)管理、智能科技等業(yè)務(wù)實(shí)力，依托招商云服務(wù)，引入阿里云生態(tài)協(xié)同，自2021年起，便著重為蘭溪谷在智慧通行、智慧服務(wù)、智慧安全、智慧設(shè)施、智慧服務(wù)五個(gè)方面、24個(gè)應(yīng)用場(chǎng)景進(jìn)行智慧社區(qū)改造。

在各方的共同協(xié)作努力下，近期招商蛇口首個(gè)AI智慧社區(qū)——蘭溪谷宣告落成，不僅贏得了客戶良好反饋和口碑，也為全國(guó)存量社區(qū)的智慧改造建設(shè)提供了領(lǐng)先行業(yè)的樣本。

業(yè)內(nèi)人士表示，未來物業(yè)公司通過與集團(tuán)公司進(jìn)行資源整合和模式創(chuàng)新，可提供多元化的增值服務(wù)，逐漸成為房企利潤(rùn)的新藍(lán)海。招商積余通過資產(chǎn)重組、業(yè)務(wù)整合，初步形成業(yè)務(wù)管理一體化，也將邁入“謀劃高質(zhì)量發(fā)展”的新階段。

踐行央企責(zé)任，獲市場(chǎng)高度認(rèn)可

作為領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商和綠色人居的先行者，招商蛇口積極響應(yīng)“碳中和”要求，邀請(qǐng)供應(yīng)商代表共同簽署《招商蛇口供應(yīng)鏈綠色質(zhì)造公約》，率先發(fā)起房地產(chǎn)行業(yè)“碳中和”倡議，制定“碳中和”行動(dòng)綱領(lǐng)。

“敢為天下先”的創(chuàng)新精神是“招商蛇口”品牌重要內(nèi)涵，招商蛇口積極參與國(guó)家重大金融創(chuàng)新，通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs平臺(tái)，助力粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施良性循環(huán)。

招商蛇口表示，2021年下半年，公司將持續(xù)加強(qiáng)區(qū)域、城市與板塊聚焦，圍繞核心都市圈、重點(diǎn)城市群進(jìn)行深耕細(xì)作；繼續(xù)以提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量為基礎(chǔ)，提升公司品牌形象，持續(xù)深化提質(zhì)增效，向管理要效益，提升股東回報(bào)水平。

截至2021年8月12日，6個(gè)月內(nèi)共有14家機(jī)構(gòu)對(duì)招商蛇口的2021年度業(yè)績(jī)做出預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)2021年凈利潤(rùn)145.54億元，較去年同比增長(zhǎng)18.78%。其中，9家機(jī)構(gòu)“買入”，1家機(jī)構(gòu)“推薦”，1家機(jī)構(gòu)“跑贏行業(yè)”，1家機(jī)構(gòu)“強(qiáng)推”，1家機(jī)構(gòu)“增持”，1家機(jī)構(gòu)“優(yōu)于大市”。 文/王大花