買房的你，知道認籌日進斗金一類的的優惠吧？知道全款優惠吧？知道特價房吧？知道起價看起來很便宜吧？知道首付分期、首付貸吧？知道售后返租、返現吧？知道包租、管租吧？知道回購吧？......

開發商的那些套路，你都相信了嗎？

再復雜的營銷手段都逃不出“銷售量=客戶量*成交率”這個簡單的公式

開發商的客戶量依靠的是售樓處昭示、廣告、渠道、介紹、圈層營銷、口碑傳播...，現在最大量的上門就是渠道、介紹和路過（售樓處昭示）！

而成交率，依靠的除了產品力，就是這些層出不窮、但萬變不離其中的營銷套路了！

能力有限，我個人總結起來套路就三種：造勢造氛圍、捂盤和降價！

造勢造氛圍就是示范區、年輕保安、貼心服務、拖兒...整一個大樣板區、樣板間給你展示生活環境和戶型結構，其實未來景觀的好壞取決于你是不是按時交物業費，樣板間裝修那玩意肯定不適合你家里！年輕保安也取決于物業費！置業顧問、漂亮的水吧小姐姐、樣板間講解員...他們賺完你的錢就撤了，給你服務再貼心也跟你以后生活沒關系！拖就不用說了，市場價20-100都有！...

捂盤現在是管的越來越嚴了，但分期、分批次開發預售會一定程度上解決捂盤問題；而且置業顧問推售的時候也會根據你的需求只推2-3套房源，把你混亂的、不知道要看哪些房子購房心里拿捏的死死的！即使你查了備案網，也會告訴你你想要的房子已經認購了！絕不會給你過多選擇...，更不會讓你知道現在還有很多房子待售...

其他所有的套路，實際上都是變相降價...

為什么不能直接降，因為追漲殺跌的你，越降越不買...追漲殺跌的你的前輩，降價會砸售樓處...（許哥：我特么想以真心換真情，你們特么不答應...）

所以只能暗降...

促銷優惠：算是直接降價，但為了防止過于明顯，一定會先漲再降、小幅度的降、拿劣質房源降...總之有一百個理由告訴前面的購房者，這些房子其實沒降，降了的房子你看不上...

首付分期、首付貸：首付貸不算降價，但水太深，玩不好問題比較大！首付分期，開發商回款速度慢，財務成本增長，利潤會降低，所以其實也是降價來拉你入圈了！而你購房當時樂，之后幾年首付加上貸款，夠你哭的（有錢硬氣除外、快速轉手除外）...

返租、返現：明明能降價，非要返租、返現，你用你現在的錢給未來的你返利，現在老百姓應該都明白這個是忽悠人的大騙局...

包租、保租、管租：無論哪種，未來招商的費用和墊付的租金都是你現在付的錢！是你自己花錢在養房子，開發商只是一個中介而已！還是一個人隨時可能跑路的中介...

回購：只要房子漲價，回購就不會發生！

真回購你只能拿回本金，開發商吃掉利息！而且回購一定會給你設置一大篇條件：交房前、辦證前、質量問題、房屋貶值...總之能啟動回購的概率會非常小...

假回購就不用說了，等幾年之后房屋賣不出去，你想讓開發商回購的時候，開發商早跑了！而且現在很多地方都有5年限售，你真敢等5年不辦產權么？辦了產權的話5年之后開發商回購會承擔交易稅費么？即使真的一直不辦產權，如果房子降價了，開發商怎么可能給你原價回購呢，那不成了共產主義了？？？相信小開發商的回購，還不相信母豬能上樹！

營銷、營銷，既定產品情況下，營造一種環境氛圍、使用一定手段達到銷售目的！

跟消費品一樣，房子的花樣說起來也就那么幾樣，所有的目的就是要透支你未來的消費去積累資本！

如果市場真好，根本不用手段，大家搶搶上門量就行了！只有市場下行，開發商才會用各種政策拉你進圈！

如果你看到這些營銷手段在市場上越來越多，就說明市場已經開始轉冷了，這時候... ...

真有需求，該買買，擦亮眼睛，別跟風！自己住著舒服、生活便利、出行快捷最重要！

真想投資，多看看，動動腦子，別被騙！有流動性才是資產、沒有流動性就是負債！

你還知道其他套路么？[呲牙][呲牙]

地產人的個人淺見...希望大家關注、指教、批評...